爆满楼盘入住率不及30％，昆明充斥泡沫房(转)

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调查报告：

爆满楼盘入住率不及30％，昆明充斥泡沫房
u     李洪涛

   从1992年至今，昆明城市面积扩大了4倍，大量的楼盘挤满原先属于农田的空间，表面上看，昆明的房地产业空前繁荣，然而，隐藏在这些冠冕堂皇的楼盘背后的，却是一个又一个巨大的泡沫!

记者最近走访了昆明市区及周边30多个新建住宅小区，其中大多数楼盘在开盘当时即告爆满，然而，很多开盘已经3年以上的“爆满楼盘”，时至今日入住率仍不足30％，大多数房屋闲置，物业管理人员抱怨闲置房太多，大多数房主以未曾入住为理由，长期不缴纳物业管理费，物管行业捉襟见肘，甚至个别小区出现了物管亏损。

走在昆明近郊的北城新区、经济技术开发区以及新海埂路、广福路沿线，无人居住的空楼盘比比皆是，一大片一大片，到了夜间，阴影憧憧，形同一座座鬼城，阴森神秘。

昆明房地产业为何会出现这种空楼“爆满”的虚假繁荣？并且至今恶性蔓延？笔者历时一年多时间，走访了昆明市数十个小区和房地产公司，采访业主、楼主上百人，对于昆明房地产业目前日益严重的泡沫化倾向。进行了如下综合分析：

一、   虚假爆满的消息到处充斥：

2003年，铭鼎集团的创意英国开盘当天创2亿销售的奇迹，此
后，各房地产公司争相效仿，在媒体上发布这一类属于奇迹的新闻，当然，日售2亿似乎不能说明太多问题，更多的房地产公司便不约而同地在“楼盘爆满”这四个字上下工夫。

然而，真的是那么回事儿吗?

据笔者调查，绝大多数房地产公司在住宅小区在动工之前，就竭力向各有关单位推销集体集资房，形成对楼盘的集体预购，开盘之前，多数楼盘已经预定出去了，还有一些楼盘开盘之前已经被经济合伙人拿走了，真正拿出来开盘的房屋不足其中的10％，接着，便不断制造“爆满”一类的小道消息，制造紧张空气，以便不断抬高房价。

形成空楼爆满的技巧很多，大多数小区的保安人员已经被房地产公司打了招呼，外人来看房子、看户型，小区保安首先告诉你，这里的楼盘已经爆满，然后再告诉你，可能有人想卖房，你们要不要？

其实这些所谓卖房者，不是房主，很多都是房地产公司职工装扮的，证件是公司事先预备好的。

这些手段作为个别房地产公司的推广技巧，原本也无可非议，奈何几乎所有的房地产公司都这样做，其结果是造成整个城市、乃至整个社会住房供大于求的假象，造成昆明房地产价格居高不下。

很多3、4年前就告爆满的楼盘，时至今日入住率仍不足20％。即便创意英国、俊园这样一些地处闹市区的热点楼盘，实际入住率至今也没有达到50％。

还有一些楼盘4、5年即宣布爆满，但售楼处至今仍在当街办公（是售楼处，不是房屋中介），门口贴满大幅招揽广告。

税务部门的工作人员告诉记者：所谓楼盘爆满绝大多数是假的，税务部门从来没有拿到那么多税款，连零头都拿不到！有税务人员质问新闻界，媒体发布楼盘爆满一类的消息，为什么不先到税务部门调查一下？如果税务部门也依据报纸上这些数字去收税，很多房地产公司可能当天就被收税收垮了！

二、“政治楼盘”比比皆是！

现在很多房地产公司并不是严格按市场规律办事，从而造成“政治楼盘”比比皆是。

昆明市上规模的房地产公司，大多都有不同程度的官方背景。很多房地产商宁可把楼盘空着，也不愿意降价销售。并且不断制造爆满、劲爆一类的新闻，进行政治作秀，一方面靠制造这种虚假繁荣，保持房价；同时也通过这类虚假宣传，进一步从官方那里获得开发土地的权力、或者从银行以及投资方那里获取新的开发资金。

好在昆明的房地产是暴利行业，目前房屋的建筑成本大约是售价的25％，甚至更低！所以很多房地产公司只要把30％的楼盘卖出去，就敢于宣称爆满了！因为剩下的几乎是单纯的暴利！房价不抬高白不抬高！

显而易见，对于昆明的绝大多数房地产商来说，回收成本根本不是难题！如何从**那里继续获取土地开发权、如何从银行或投资商那里获得新的开发资金，才是企业发展的关键！

――这就是造成“政治楼盘”比比皆是的土壤！

目前各房地产公司围绕土地、贷款问题而产生的公关成本日益高涨。其中，政治楼盘成为很多房地产公司获取土地与贷款的重要手段。

三、囤房明显多于住房：

根据昆明市民目前的经济购买能力，寻求住房的人，应该远远多

于有能力囤房的人。

然而事实恰好是颠倒的：在昆明市2000年以来开盘的住宅小区中，囤房的数量明显超过了住房。

房价的持续上涨，使很多人把买房、囤房当做获取资产升值的重要手段，很多人宁可把囤房长期闲置，同时津津乐道地享受资产升值带来的所谓快感，形成市场经济时代很多人的一种畸形心态。

那么，囤房果然都能升值吗？

记者认为未必！

第一、只要是经过质量验收的住房，当年一般都不可能看出建筑质量上的问题。然而，很多住宅小区在3――5年以后，暴露出来的质量问题和地质问题比比皆是，有的甚至今天已经成为危房！囤房的时间恰好也就是检验建筑质量和投资效益的重要阶段。

现在许多囤房者为了自己的利益，发现质量问题不仅不找有关方面解决，反而为虎作伥，替房地产公司隐瞒，然后高价倒出。囤房者和居民户对于建筑质量问题的态度几乎截然相反！所以房地产公司也最乐意把房屋卖给囤房者，而不是住房者。房地产公司乐于炒作一些与中华文化毫无关系的洋名称、洋主题、洋口号，吸引有经济实力的囤房者来作贡献。昆明市近郊这一类的花园小区很多，外表堂皇富丽，实则豆腐渣居多！

第二、疯狂的住宅装修热，使新建住房的质量迅速恶化，这对于囤房来说尤其不划算，笔者有位朋友囤房三年，结果进去一看，天花板被邻居敲了个大洞。施工单位查看现场后告诉房主：补洞很容易，但房屋的永久性损伤根本无法修复！

第三、云南是一个多地震的省份，长期囤房的风险系数和磨损系数明显高于多数沿海城市！

第四、火灾、漏水、漏电、虫灾等自然灾害对房屋质量的磨损。长期无人居住的楼房（特别是郊外湿度大的住宅），不仅更容易滋生白蚁，而且难以被人发现。

第五、城郊结合部和近郊的新建住宅，出租率明显很低。大量涌入城市的外来打工者是租房族的主力！这些人没有经济能力租住新建的高等住宅，城市周边大量的城中村成为打工者的首选！目前，城中村村民的住房出租率明显高于那些新建的花园住宅！

其次，刚刚走向社会的年轻上班族，是租房的又一主要力量，但这部分人生活节奏快，多数人每天早晨必须按时到单位打卡，路途遥远、交通堵塞严重的城郊结合部并不是他们的首选，大多熟人宁可在市区或单位附近，寻找一室一厅、二室一厅的小户型旧房。

据笔者调查，租住新建花园住宅的人员，主要是从外地来经商的商人（还有一些是为了包养二奶），但这部分人和打工族、上班族相比，人数之少可想而知！新建花园住宅的出租前景可想而知！

很明显，目前昆明市的住房供求关系是供大于求，而不是求大于供！所谓楼盘爆满的房地产泡沫还能持续多久，这个问题恐怕谁也说不清楚！

但可以肯定的是，住房绝对不是永远升值的经济不倒翁！

“安得广厦千万间，大庇天下寒士尽开颜”。如今昆明市的广厦早已不止千万间，但是否每个寒士都获得大庇呢？

囤房族的出现，不仅仍使一部分需要住房的市民无房可住，并且也严重影响了昆明作为省会城市的多元经济发展。由于房地产不断升值，许多过去有成功创业史的商界人士，目前的投资倾向日趋保守，商人们把大量的资金用于囤积房屋（有的际近于为房地产公司作无偿贡献），其他行业的生产、营销投入严重不足，很多企业发展迟滞。长此以往，很可能造成整个城市经济的畸形发展！

用房成本的不断增高，也使得一些新兴企业一开始就显得负担沉重，发展步伐滞缓！记者认识一家文化产业公司，成立至今整整四年，除了买房、炒房、倒房、租房之外，没有做成任何一笔真正和文化有关的生意！

昆明市的房地产经济泡沫，确实到了该被捅破的时候了！

                 （作者：云南电视台媒介师、国家二级编剧）